오늘의 재테크 공부, 주택청약제도 : 공공분양, 민간분양, 청약가점제, 추첨제, 줍줍, 청약통장 유지전략

항상 헷갈리는 청약제도

우선 청약을 넣으려면 반드시 필요한 주택청약종합저축을 어떻게 넣어야 하는지 잘 정리된 블로그들이 있어 공부하며 정리해봤다.

청약통장 어떻게 유지할까

청약은 공공주택, 민영주택에 가능

공공주택에 청약할 예정이라면 청약통장은 일단 월 10만원씩을 기본으로 하자!

민영주택(통상의 청약가점제)에 청약할 예정이라면 월 2만원씩을 기본으로 생각!

우선 많이들 보는 민영주택 청약부터 보면,
민영주택에 청약시 청약통장 예치금은
서울기준 85제곱미터 이하 300만원,
102제곱미터 이하 600만원,
135제곱미터 이하 1000만원,
모든 면적 1500만원이 필요

공공주택 청약이란?

래미안, 자이 같이 민간 건설사가 아닌 속칭 주공아파트라고 하는 것을 본 적이 있을것이다.
공공주택은 이처럼 LH/국가/지자체에서 건설하는 것으로 브랜드아파트가 아니며 85제곱미터 이하의 아파트만 건설한다.(요즘은 민간과 연합하여 브랜드아파트처럼 만들기도 한다고)

청약통장, 즉 주택청약종합저축으로 이 공공주택에 청약을 신청하려면 월 10만원 납입이 유리하다고 하는 이유는 청약 당첨 방식때문이다.

공공분양은 1순위 당첨은 1순위 청약통장을 가진 무주택 세대주(소득요건과 자산요건도 있음)인데, 투기과열지구라면 최소 24회 납입한 통장이 필요하다.
소득요건은 신청시 확인이 필요하나 보통 도시근로자 평균 소득 이하 정도! 중위값보다 평균이 크므로 생각보다 많은 사람이 신청 가능하다.
자산요건은 부동산과 자동차로 산정된다.
이런 소득 및 자산요건은 신청면적별로 다르므로 공고문 확인이 꼭 필요

일단 최소 청약통장 납입조건과 소득&자산요건을 충족한 3년 이상의 무주택 세대주라면 1순위 청약당첨 대상이 되고, 납입회수 또는 납입금액 순으로 선정된다.
40제곱미터 이하 주택은 납입횟수가 많은 순으로 배정되지만 이건 혼자살지 않는 이상 너무 규모가 적다.
40제곱미터 이상의 주택을 보통 신청할텐데, 이 경우는 납입금액 순으로 배정한다.
이 때, 월 10만원씩 납입을 인정하므로 이를 꽉꽉 채워서 월납하라는 것이 요지!

요즈음은 납입금액 2000만원은 되어야 좋은 단지에 배정이 가능하다고 하는데, 이는 10만원씩 200회! 즉 16년씩 준비한 분들이 당첨되고 있다는 의미다.

이런 공공분양에도 특별공급이 있는데 생애최초, 신혼부부, 노부모 부양, 다자녀 등이 조건이다.
이런 특공때는 소득, 자녀 수, 지역 거주기간, 혼인기간, 자녀 나이 등이 점수요건에 추가되므로 별도 확인이 필요하다.

공공분양이므로 보통 1~10년까지 전매제한이 걸린다.

민영주택
청약가점제, 추첨제는 무엇일까?

민영주택 청약은 추첨제와 가점제가 있다.

추첨제는 말 그대로 조건을 갖춘 신청자 중 추첨으로 선발하는 방식으로, 우선 무주택자를 75%정도 선발하고 잔여물량이 1주택 실수요 신청자에 배정된다고 한다.

추첨제를 넣을 수 있는 조건은 아래 네가지
1) 세대주
2) 청약통장 가입기간 충족(지역별로 확인)
3) 예치금 기준 충족(지역별로 확인)
4) 1주택 이하로 재당첨 제한기간에 있지 않은 자

청약가점제에서 탈락한 경우도 추첨 대상자가 된다고 하며, 서울의 경우 서울에 2년이상 거주한 사람 중 위 조건을 충족한 사람*에 대해 추첨을 진행하게 된다.

* (예시) 청약통장에 2년이상 가입하고 서울에 2년이상 거주한 1주택 이하 세대주로 신청면적별 예치금을 충족

배정물량을 보면 85제곱미터 이하주택의 경우 투기과열지구(현재의 서울)에서는 모두 가점제로, 청약과열지구에서는 25%만이 추첨제에 배정된다.
기타지역에서는 40%가 추첨제에 배정, 나머지는 가점제에 배정되는 물량이다.
면적이 85제곱미터를 넘어서면 추첨제 물량이 많아진다(투기과열지구 기준 50%를 추첨)

결론은 여러모로 청약가점이 부족해 추첨을 생각하는 경우라면 85제곱미터 초과주택 예치금인 600~1500백만원의 예치금이 필요하다는 결론!

청약가점제는 84점 만점으로 이루어진 각 요건에 대해 신청자별로 점수를 매겨 높은 점수부터 주택물량을 배정하는 것으로 무주택 세대주만 신청 가능하다.

청약가점제 요건별로는 아래와 같다.

1) 무주택기간 만점이 32점(유주택 0점, 만30세 이후 1년마다 2점, 15년 이상 32점, 결혼시에는 혼인신고일부터 무주택기간 산정)

2) 부양가족수 만점이 35점(기본점수 5점, 1명마다 5점, 6명 이상 만점)

* (부양가족) 3년 이상 동일 등본에 등재된 본인과 배우자의 직계존속(부모/조부모), 동일 등본에 등재된 미혼의 직계비속(자녀/손자녀)

3) 청약통장 가입기간 만점이 17점(1년이하 2점 이후 1년 추가시 1점, 15년 이상 만점)

가점 계산은 한국부동산원 ‘청약HOME’ 어플을 다운받으면 아래 예시와 같이 쉽게 해볼수 있다.
청약일정 등 청약에 관한 자세한 정보도 이 앱애서 확인하는것이 가장 정확하다.

청약통장만 보자면 15년 이상 유지할경우 17점 만점인 구조로 성인이 되자마자 일찍 가입하는것이 유리하다.
그리고 예치금도 고려해야 한다.

대학 1학년때 학내 은행원 분의 권유로 가입했던 청약통장을 취직하자마자 깨고 다시 가입했는데 급 후회되는 지점😭
가입기간이 필요한 줄은 모르고 2년 이상 가입하면 되는줄 알았다.

청약가점 커트라인은?

그럼 이런 청약가점제 경쟁률과 가점 커트라인은 어느정도인지 궁금해지는데 이건 관련 기사로 확인해봤다.
‘21.8.5일 기사에서 나온 것으로 요즈음 서울이나 세종은 60점은 넘어야 청약가점제 당첨을 노려 볼 수 있을듯 하다.
경쟁률은 서울 약 125:1, 경기도 30:1, 전국 기준 18:1 정도가 요즈음의 수준
이건 지역마다 청약시기마다 달라질 듯

줍줍이란?

일명 줍줍이라고하는 무순위/취소후재공급 물량 같은것도 있는데 이건 올해 5월 발표된 대책에서 ‘지역제한 없는 성년자’에서 ‘해당지역에 거주하는 무주택 성년자’로 신청대상자가 강화되었다고.

특별공급은?

가점 커트라인과 경쟁률을 보면 암담한데, 특별공급이라는 것도 있다⭐️

특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도로 평생 1회로 당첨이 제한된다.(다만 지방이전 특별공급은 제외)

보통 신혼부부, 생애최초주택구입, 다자녀가구, 노부모부양, 외국인 등의 특별공급 유형별 요건을 충족하고 여기에 소득요건과 무주택 세대주 같은 요건을 동시에 충족하면 된다고 한다.
상당한 물량이 이러한 특별공급에 배정된다.
자세한 것은 한국부동산원 청약홈에서 확인 가능하다.

오늘은 기본만 정리
내 경우는 어차피 가점이 턱없이 부족해서 추첨만이 답인가 보다😬
3기신도시 사전청약이나 청약에 당첨시 현금흐름 등도 궁금한데 이건 나중에 정리!

아래 링크는 오늘 공부하며 참고한 사이트들

https://m.blog.naver.com/prettybongil/221712518407

주택청약2(공공분양주택 입주자격조건 및 자산기준)

https://m.blog.naver.com/1004goods/222253147310

아파트 청약시 꼭 알아야 하는 주택청약 추첨제 조건 및 신청방법

https://m.blog.naver.com/kjusuy/222247058844

[부동산] 주택청약의 1순위는 조건(국영, 민영)만 맞으면 해당이 된다.예치금과 거주요건 등 총

https://m.blog.naver.com/dkgoggog21/222421459512

주택청약통장 추첨제, 가점제 그리고 청약가점, 점수 계산 방법

무순위 청약 조건 개편, 이제는 줍줍도 어렵겠네요

https://m.newspim.com/news/view/20210804000829

전국구 '로또 청약' 불붙었다…가점 고점자도 세종·평택 몰려

https://in.naver.com/9269790/contents/335543120580928

[네이버 인플루언서] 3기신도시 사전청약 일정 및 입주 조건 다음 청약일정? 최고경쟁률 240대1